Pokud jste už někdy kupovali či prodávali nemovitost, víte, že smlouva o převodu nemovitosti musí být písemná, a že podpisy prodávajícího a kupujícího musí být na téže listině.
V případě, že jde o převod nemovitosti, která je zapsaná v katastru nemovitostí, musí být alespoň na jednom vyhotovení smlouvy podpisy úředně ověřené. S ohledem na právní jistotu smluvních stran mohu doporučit, aby byly podpisy ověřeny na všech vyhotoveních smlouvy.
Jedná-li se o nemovitost zapsanou v katastru nemovitostí, podávají smluvní strany společně nebo alespoň jedna z nich ke katastrálnímu úřadu návrh na zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Pro názornost předpokládejme, že Petr („P“ ve jméně jako prodávající) prodává rodinný domek s pozemkem Karlovi („K“ ve jméně jako kupující), a návrh na vklad vlastnického práva byl ke katastrálnímu úřadu podaný dne 12. května 2008.
Pokud katastrální úřad neshledá v návrhu žádné nedostatky, provede vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. Budeme-li předpokládat, že katastrální úřad dodrží zákonnou třicetidenní (a za určitých okolností šedesátidenní) lhůtu pro vydání rozhodnutí, pak rozhodne o povolení a provedení vkladu např. 6. června 2008.
Katastrální úřad vyrozumí Petra a Karla o provedení vkladu vlastnického práva tak, že každému z nich zašle kupní smlouvu, na které bude vyznačená tzv. doložka o provedení vkladu vlastnického práva. Z doložky o provedení vkladu vlastnického práva lze vyčíst, kdy byl vklad proveden, a ke kterému dni došlo k převodu vlastnického práva, přičemž k převodu vlastnického práva dochází zpětně ke dni podání návrhu na vklad, tedy ke dni 12. května 2008. Kupní smlouva s doložkami bude účastníkům smlouvy, tedy Petrovi i Karlovi, doručena dne 9. června 2008.
Od jednotlivých okamžiků výše popsaného života smlouvy o převodu nemovitostí se odvíjí jednotlivé kroky při plnění daňových povinností. Účelem tohoto článku je popis daňových povinností při úplatném převodu nemovitostí, tedy při prodeji a koupi nemovitosti. V dalším textu se zaměříme na jednotlivé daně.
DAŇ Z PŘEVODU NEMOVITOSTÍ
Úvodem je třeba zdůraznit, že tato daň se dotýká všech, kteří prodávají (resp. kupují) nemovitost, bez ohledu na to, zda se jedná o fyzickou osobu nebo společnost, zda jde o plátce DPH nebo ne, zda nemovitost je zapsaná v katastru nemovitostí nebo v katastru nemovitostí zapsaná není.
Poplatníkem daně z převodu nemovitostí je v našem příběhu Petr, nicméně Karel je ze zákona ručitelem za zaplacení daně z převodu nemovitostí. To prakticky znamená, že pokud by Petr včas nezaplatil daň v řádné výši, může se finanční úřad domáhat zaplacení této daně i po Karlovi.
Karel však není vydán napospas dobré vůli Petra, a může usilovat o úpravu podmínek kupní smlouvy tak, aby měl větší jistotu, že Petr svou daňovou povinnost splní. V kupní smlouvě může být např. sjednána smluvní pokuta, kterou Karel může uplatnit vůči Petrovi, pokud Petr včas a/nebo ve správné výši daň nezaplatí.
Další možnost se nabízí v případě, že kupní cena je vyplácena z peněz složených kupujícím z prostředků složených do advokátní či notářské úschovy anebo na vázaný účet vedený u banky. V takovém případě je možné sjednat podmínky úschovy anebo vázaného účtu tak, aby byla část peněz odpovídající předem vypočtené výši daně z převodu nemovitostí vyplacena přímo finančnímu úřadu.
Co se týká výše daně, sazba je jednotná a činí 3% ze základu daně. Základ daně je cena zjištěná na základě znaleckého posudku, a pokud je sjednaná cena vyšší než cena zjištěná znaleckým posudkem, je základem daně cena vyšší, v každém případě se cena při výpočtu zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru.
Petr bude povinen podat příslušnému finančnímu úřadu přiznání k dani z převodu nemovitostí nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí.
V našem příběhu, kdy k zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí dojde 6. června 2008, začne tříměsíční lhůta pro podání daňového přiznání plynout 1. července 2008 a skončí 30. září 2008. K daňovému přiznání je třeba přiložit ověřenou kopii kupní smlouvy a znalecký posudek o ceně nemovitostí. Daň je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání, tedy také ve lhůtě do 30. září 2008, a výši daně si počítá sám poplatník – Petr.
Na tomto místě Petra důrazně upozorním na to, že je nutné, aby daň, kterou si sám vypočítá, ve lhůtě zaplatil, platební výměr od finančního úřadu totiž neobdrží! V případě nezaplacení daně anebo nezaplacení daně včas vzniká riziko zvýšení daně a penále. V případě, že je daň spočítána správně, finanční úřad není povinen Petrovi sdělovat vyměřenou daň, pokud o to Petr výslovně nepožádá.
Pokud je předmětem kupní smlouvy nemovitost, která není zapsána v katastru nemovitostí, uvedené lhůty se počítají od nabytí účinnosti kupní smlouvy. Problematiku daně z převodu nemovitostí upravuje zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí.
DAŇ Z PŘÍJMŮ
Poplatníkem daně z příjmu je ten, kdo příjem obdrží. Budeme-li pokračovat v našem příběhu, pak poplatníkem je opět Petr. U daně z příjmu již musíme rozlišovat, zda poplatníkem je fyzická osoba – Petr, anebo právnická osoba – společnost Petr a syn, s.r.o., anebo zda byla nemovitost zahrnuta do obchodního majetku pro výkon podnikatelské činnosti, a dále je nutno rozlišit, zda se jedná o prodej rodinného domu či bytu anebo jiné nemovitosti.
Pokud Petr jako fyzická osoba prodává rodinný dům nebo byt, pak příjem z takového prodeje bude od daně z příjmů osvobozen v případě, že:
Příjmy z prodeje, na které se nevztahuje osvobození od daně se uvádí do daňového přiznání, a stávají se tak součástí příjmů, které prodávající v daném roce dosáhl. Lhůta pro podání daňového přiznání je do 31. března následujícího roku, ve kterém byly příjmy dosaženy. Při počítání daně se příjmy snižují o výdaje vynaložené v souvislosti s prodejem, a to zejm. o nabývací cenu nemovitosti, o výdaje spojené s prodejem, kterými mohou být znalecké posudky, platby notáři a zaplacená daň z převodu nemovitosti.
Problematiku daní z příjmu fyzických a právnických osob upravuje zákon č. 586/1992 Sb., o dani z příjmu. Pro zdaňovací období 2008 – daň ze základu daně sníženého o nezdanitelnou část základu daně a o odčitatelné položky od základu daně zaokrouhleného na celá sta Kč dolů činí 15 % (v zákoně je již upraveno, že od roku 2009 bude činit 12,5%).
DAŇ Z PŘIDANÉ HODNOTY
Je-li Petr anebo jeho společnost Petr a syn, s.r.o. jako prodávající plátcem DPH, pak je třeba zamyslet se i nad touto daní. V zákoně č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty jsou upraveny podmínky pro osvobození od DPH.
Prodej staveb, bytů a nebytových prostor je od DPH osvobozený v případě, že k převodu dojde po uplynutí tří let od nabytí nemovitosti anebo od kolaudace. Není-li splněna uvedená podmínka, tak pro převod bytového domu, rodinného domu anebo bytu, s výjimkou tzv. staveb pro sociální bydlení, se uplatní základní sazba DPH, tedy 19%.
DAŇ Z NEMOVITOSTI
Náš Karel musí myslet také na to, že nabytím nemovitosti mu vznikne povinnost platit pravidelně daň z nemovitosti a to ročně. Přiznání k dani z nemovitosti je poplatník povinen podat do 31. ledna daného kalendářního roku, konkrétně termín pro podání daňového přiznání za rok 2008 byl 31. ledna 2008, podle stavu, který u nemovitosti byl 1. ledna 2008 (to byl ještě vlastníkem Petr).
V souvislosti s tím doporučuji Karlovi, aby si zjistil, zda Petr daň z nemovitosti za rok 2008 zaplatil. Pokud roční daň nepřesáhne částku 5.000,–Kč, je daň splatná do 31. května daného roku. V ostatních případech se platí ve dvou stejných splátkách, a to do 31. května a do 30. listopadu.
Daň z nemovitostí, včetně sazeb daně upravuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí. Daně z nemovitostí se dělí na daň z pozemků a daň ze staveb. Základem daně z pozemků je jejich výměra, a u staveb je to zastavěná plocha (u bytů jejich podlahová plocha).
Dále je zákonem stanovena základní sazba daně (např. 1Kč za 1m2), a ta se vynásobí příslušným koeficientem přidělenému obci podle její velikosti. Přiznání k dani z nemovitosti se nepodává v následujících letech, pakliže ho poplatník podal v některé předchozí zdaňovací období, a za podmínky, že nedošlo ke změně v parametrech důležitých pro výpočet daně (např. přístavba).
K této části výkladu týkající se jednotlivých daní pro úplnost uvádím, že místní příslušnost finančního úřadu je upravena v zákoně č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků. Pro daň z převodu nemovitostí a daň z nemovitosti je místně příslušný finanční úřad, v obvodu jehož územní působnosti se nemovitost nachází. Pro daň z příjmů a DPH je místně příslušný finanční úřad podle místa bydliště v ČR anebo místa, kde se osoba převážně zdržuje (u fyzické osoby), nebo podle sídla (u právnické osoby).
ZÁVĚR
Je zřejmé, že problematika daní související s převodem nemovitostí není jednoduchá, ale Petr s Karlem, ale ani nikdo další, kdo se k prodeji či nákupu nemovitosti chystáte, nemusíte být zděšeni.
Doporučuji naplánovat si jednotlivé kroky týkající se převodu nemovitosti včetně souvisejících daňových povinností předem – tím se vyhnete zbytečnému následnému „lovení“ informací a nervozity z toho, zda je všechno v pořádku. Daňové tiskopisy můžete v elektronické podobě najít na internetových stránkách České daňové správy cds.mfcr.cz.
